Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления им. Такое определение дается в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Первые ЖСК появились в СССР еще в 20-х годах прошлого столетия, но довольно быстро пали жертвой борьбы с частной собственностью.
Второе рождение жилищно-строительных кооперативов случилось в 1958 году: властям нужно было как-то решать квартирный вопрос, который стоял настолько остро, что будущие жильцы подчас не только делали взносы, но и принимали участие в строительстве в составе специально организованных бригад. В 80-е годы доля ЖСК в жилищном строительстве в целом составляла порядка 8% — цифра в масштабах страны довольно значительная, но, как и многие другие, эта сфера пришла в упадок после 1992 года.
В настоящее время процент новостроек, реализующихся по схеме ЖСК, демонстрирует устойчивый рост, в среднем на 4% в год. Как отмечают аналитики, это связано с тем, что такая форма позволяет заметно снизить конечную цену на квартиру, ведь жилищно-строительные кооперативы могут рассчитывать на различные виды господдержки. При этом ЖСК либо самостоятельно выступает в качестве застройщика, то есть пайщики нанимают подрядчиков, занимаются оформлением документации и т. д. , или же застройщик привлекает деньги путем создания подконтрольного ЖСК. А, например, в случае с проектом «Монблан» большую выгоду пайщикам несет то, что одним из подразделений ООО «Билдинг-Строй» является «Производственный комбинат бетона №1»: на снижение стоимости квартиры влияет возможность приобретения важнейшего стройматериала по цене производителя. Еще один немаловажный момент: законодательство позволяет ЖСК формировать более конкурентоспособные цены по сравнению, например, с долевым строительством, т. к. в первом случае взносы, уплачиваемые за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом НДС в размере 18%. То есть при прочих равных вы экономите практически пятую часть стоимости жилья.
Как же выбрать ЖСК, которому можно доверять? Обращайте внимание не только на выгодное расположение дома, престижность района и развитую инфраструктуру.
Если вам нравится ваше будущее место жительства, отправляйтесь прямиком в строительную компанию и просите предоставить документы, на основании которых ведется строительство. Среди них должно быть свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него, при этом обязательно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком и проверьте целевое назначение земли. Также внимательно изучите лицензии компании, разрешение на строительство и заключение государственной экспертизы проектной документации sudexpa.ru/expertises/stroitelnaia-ekspertiza/. Заключая договор участия в ЖСК, прочитайте все условия, которые прописаны в уставе кооператива, и особенно — пункт, касающийся полномочий общих собраний, на которых распределяются квартиры. Также в этом документе могут быть определены такие существенные моменты как порядок получения квартиры, схема взносов, в какие сроки они будут вноситься, к какой валюте привязаны и какие санкции предусмотрены за нарушение сроков. Еще один значительный момент — все, что касается вашего возможного выхода из ЖСК.
Очень важно понимать следующее: вариантов ЖСК может быть два. В первом случае кооператив является и инвестором, и застройщиком — это значит, что вы ничем не рискуете, ведь строительная компания несет полную ответственность перед пайщиками. Если же ЖСК нанимает стороннего застройщика, иное юридическое лицо, то обязательно изучите договор их сотрудничества и пункт, прописанный условия его расторжения вследствие невыполнения условий договора одной из сторон. В любом случае, вы должны быть уверены, что в любой момент сможете получить полный доступ ко всей информации о деятельности ЖСК. Каков механизм контроля со стороны пайщиков? Насколько прозрачна и открыта документация? На эти вопросы у вас также должны быть ясные ответы перед тем, как вы подпишете договор.
И, наконец, самое приятное — регистрируя свои права на новую квартиру, знайте, что у вас должен быть не только акт приема-передачи жилья, но и справка о выплате пая.
В «новой истории» ЖСК в России очень много хороших и вдохновляющих примеров этой формы приобретения жилья.
